[도서 리뷰] 부동산 대출의 기술

 

대출에 대한 새로운 사고를 갖게 한 책!

 

누군가는 절대 해서는 안되는 것이 대출이라고도 했고

가장 아까운 돈이 은행에 이자 주는 것이라고도 했었다.

그러나, 누군가는 가장 유리한 대출을 받고자 손품을 팔았으며

대출을 통해 경제적인 자유를 이루기도 했다.

 

이 책을 통해,

자본주의 사회에서 어떻게 하면 자본을 잘 활용할지의 지혜를 배울 수 있다.

 

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| 부모님의 투자 권유

분양가 2천만원 짜리 빌라에서 신혼을 시작했으나,

어느덧 저자가 대학생 시절 기준 건물도 보유하고 월세를 받는 부동산을 여럿 보유하게 되었다.

40대의 나이에 노후 준비를 이미 끝내 놓고 계셨다. 

이런 모습을 본받고 싶다고 생각할 즈음인 2010년, 우리나라에 '건물주'와 '경제적 자유' 열풍이 불기도 전이었다.

그런 부모님은 자신들에게 투자를 배워보라고 저자를 권유했다고 한다.

 

| 투자 목표

투자하면서 내가 성취하고 싶은 생애주기별 투자 목표를 셋팅했다.

막연한 목표보다는 세부적인 계획을 세워서 나름 1년을 넘게 공부하고 본격적으로 투자를 시작했다. 

위험자산 투자, 안전자산 투자 비중을 각각 몇 %로 할지, 예상 투자 기간은 얼마로 할지,

이 단계를 달성시 누구의 도움을 받을지 등 항목들을 차례차례 세워 하나의 문서를 만들고 실천했다.

 

종잣돈이 부족해서 주식 투자부터 시작했다.

 

| 대출에 앞서

내 상황에 맞는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 분석할 것

DTI, DSR은 소득 대비  대출 규모의 비율을 나타내는 지표, DTI는 유명무실해져서 DSR에 대해서만 이야기 되고 있음

 

| 은행에서 말하는 연소득이란?

은행에서 말하는 연소득은 증빙 가능한 소득으로 '수당합계 - 비과세합계'.

급여 명세표의 비과세항목이 뭔지 잘 살펴볼 것.

홈택스의 급여-연도별 급여 총지급현황을 살펴볼 수도.

*연소득 뿐 아니라, 자금 계획을 위해 평생의 자금흐름을 예측해봐야 한다.

얼마를 벌고 얼마를 지출할지, 교육비, 상급지로의 이사비용, 부모님 간병 비용 등을 대응할 방안도 생각해봐야 함.

 

| 대출에서 중요한 것은 

금리는 생각보다 중요하지 않다. 

1. 가장 중요한 것은 내가 필요한 금액을 제한 업이 대출할 수 있느냐임

2. 내 소득을 가지고 대출금을 마음편히 갚을 수 있는 것

즉, 한도를 높게, 만기를 길게 잡는 것이 중요! 

→ 내 소득으로 대출이 얼마까지 나올 수 있는지 확인해 보자

 

| 대출상품비교

1금융권 신용대출 금리가 가장 저렴하지만 만기가 5년으로 가장 짧다.

금리는 낮지만 매달 갚아야 할 원리금이 121만원으로 압도적으로 많다. 

원리금 부담 뿐 아니라 대출한도도 봐야 한다.

한도가 부족해 신축아파트 청약을 포기한다면 계약금과 청약통장까지 날아갈 수 있다. 

 

| 금리

1.CD금리 

양도성예금증서(CD)금리로, 다른 사람에게 팔 수 있는 단기 예금상품을 가지고 책정하느느 금리

양도성예금증서는 은행에서 무기명으로 할인 발행해 다른 은행과 증권사, 종합금융사 등에 유통할 수 있다. 

금융기관은 이를 다른 사람에게 되팔아 자유롭게 현금화 할 수 있는데,

주로 신용대출이나 주택담보대출에 많이 활용. 

CD의 발행이 날이 갈수록 줄고 있고 은행에서는 CD금리 활용이 줄어들고 있다. 

CD금리는 안전자산으로 경기가 좋아서 주식과 같은 투자,위험자산 수요가 커지면 CD의 수요가 줄어

가격은 내려가고 CD금리는 상승하는 경향이 있다. 

 

2.코픽스 금리 

코픽스는 자금조달비용지수(COst of Funds IndeX)로 국내 1금융권의 예금을 조달하는 데 들어가는 비용에 항목마다 가중치를 매겨 평균을 낸 금리를 의미

코픽스금리는 신규취급액 기준 코픽스(신규 약정한 대출 건의 취급급액 가중평균금리)와 잔액기준 코픽스로 나뉨

금리 인상기에는 신규취급액 기준 코픽스 금리는 기준금리에 바로 반영되므로 쥐약이 됨.

 

| 대출로 마련한 집, 가격하락시 대출상환해야할까?

대출금 상환을 상습적(1년 이상)으로 연체하지만 않으면

은행은 담보물 가치 하락했다고 바로 대출금 조기 상환이나 새로운 담보를 요구하지 않는다. 

주택담보대출은 대개 만기가 20년 이상의 초장기이므로, 중간에 조정장이 있어도 장기적으로 우상향하므로 

만기가 되었을 때 담보물의 가치 하락이 일어나기는 쉽지 않다.

 

| 대출받을 금융기관을 확장할 것 

1금융권, 지방은행, 외국계은행, 인터넷 전문은행

2금융권(지역농협, 축협, 수협, 신협, MG새마을금고), 상호금융사(저축은행)

22년 주요 상호금융사 대출이 빡빡해 지긴 했지만, LTV 70%, DSR 110%를 적용하고 있다. (1금융권보다 여유로움)

카드론은 비추(이자도 높고 신용도에 악영향)

 

| 2금융권 대출 꿀팁

2금융권이 1금융권보다 리스크가 있는 것은 맞다. 

대출상환계획을 꼼꼼히 세워 연체없이 원리금을 상환한다면 2금융권 이용도 괜찮다. 

대출금을 만기일보다 빨리, 일시 상환한다면 신용점수를 800점대 이상으로 복구가능하다. 

(단기간에 경락잔금대출을 2건 받아 600점대까지 떨어졌는데 경매로 낙찰받은 아파트 중 1곳을 팔아 수익 내고 대출금을 모두 갚았더니 신용점수가 다시 크게 뛰어 올랐다. 지금은 신용도 990점...)

ex) 세를 놓은 집이 있고 주택임대사업자로 등록했다면, 

한시가 급한 자금이 필요할 때 2금융권의 사업자 대출을 받는 것도 생각해볼 수 있다. 

상호금융사의 경우 조합원으로 가입해야만 실행할 수 있는데, 

조합가입비에 해당하는 출자금을 수십만원 정도 계좌에 예치해두면 대출을 받을 수 있다. 

대출한도도 1금융권보다 넉넉하고 만기도 여유로운 편이다. 

상환방법도 만기일시상환이 가능할 수 있다. 

 

| 사내대출

사내대출은 금융권 대출이 아니므로, 

LTV, DTI, DSR 등에 포함되지 않고 한도를 크게 가져갈 수 있다.

간혹, 은행과 연계해 은행공동망에 대출기록이 잡히는 경우도 있음

 

| 은행 우대고객

거래기간이 우대고객이 되는 핵심은 아니다. 

오래된 고객보다 예치금 많은 고객이 대접받는다.

 

| 대출 상환방법 비교

 

| 대출상환계획

1. 대출의 규모는 커도 된다.

    절대 연체 안할 만큼의 대출 규모

2. 2금융권 이하의 대출상품은 무조건 먼저, 최대한 빨리 상환해야

    연체 혹은 만기 연장이 안될시 담보자산이 가압류, 경매 등 큰 타격을 받게 됨.

    매도 수익으로 갚아서 큰폭의 신용도 하락을 방지해야

3. 신용대출과 마이너스통장 상환

    이들은 만기가 짧고 금리가 높은 것이 특징, 즉 DSR에 불리

4. 사내대출 상환, 재직기간에만 유효하므로 퇴사시 즉시 상환해야 되기 때문

 

| 헤지 투자

전세자금을 레버리지로 활용(헤지 투자)한다면 수익률을 올릴 수 있다. 

 

| 레버리지 투자

*법원 경매나 공매를통해 시가보다 저렴하게 낙찰받아, 경락잔금대출이라는 특수 대출을 받는다면

내 돈 한 푼도 들이지 않고 월세 수입을 쥘 수 있다. 

 

| 대출약정시 잘 살펴볼 것들

1.거래조건

- 대출이자율, 금리변동주기

- 상환방법 : 만기일시상환, 분할상환, 원금균등상환 등...

- 이자지급시기,방법 : 최초이자지금시기, 이후지급시기, 분할상환시 언제 지금, 대출만기일에 일시상환하는지

- 대출금 입금계좌, 자동이체 계좌번호

2.대출이자율 변동

3.중도상환해약금

4.금리우대 : 신용카드, 정기 예적금, 급여이체, 아파트관리비이체 등

 

 

| 대출의 최적조합 찾기

한 곳에서만 받지 말고

민간은행, 사내대출, 정책대출(버팀목대출 등등..)여러 군데 상품을 조합할 것

정책대출은 지원 자격을 잘 살펴볼 

 

 

| 청약자금 마련시 알아둘 것

1. 입주전까지 들어갈 비용

집값, 취득세, HUG의 중도금대출 보증보험료,

발코니 확장 및 유상옵션비와 법무사비용,

이사비용, 가재도구 구입비, 입주청소비

 

2. 집값의 40%의 중도금대출은 건설사 집단대출로 해결, 다행히도 중도금 대출이 DSR 대상이 아님.

60%(계약금 10~20%, 중도금 자납분 20%, 잔금 20%) 는 중도금대출이 아닌 다른 통로로 마련해야

보통 중도금대출은 잔금일에 모두 상환하는 것이 원칙이나, 

실제로는 그만큼 일반 주택담보대출로 전환해줌

→ 주의! 입주 당시 감정가나 KB시세 기준으로 LTV를 잡았었으나, 

21년부터 주요 시중은행들이 분양가 기준으로 LTV를 잡고 잔금대출을 하기 시작함.

 

3. 취득세 신용카드 무이자 할부

지방세므로 신용카드 납부가 가능

다만, 법무사를 끼고 소유권 이전등기시 다소 주의 필요 

등기비용 중 취득세는 신용카드로 납부하겠다고 미리 고지를 해야 하기 때문

법무사가 보내주는 등기비용 견적서 중 취득세를 제외한 금액만 법무사에 입금하고 취득세는 직접 신용카드로 납부.

 

| 실전! 청약자금 계획

1. 신규 아파트 입주자금 마련계획

2.입주시기별 입주자금 조달 방안

3.한달 원리금 상환 부담 추이

 

| 대출 포트폴리오 사례

미용실을 운영하다 코로나19로 타격을 입은 40대 서은정 사장님

자금 운영이 안되 카드론까지 쓰셨다는 사장님께 새로운 팁을 제공함.

 

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투자 초보자도 쉽게 따라 하는 부동산 대출의 기술 | 주지현 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)

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