[도서 리뷰] 부동산 절세 무작정 따라하기

부동산 절세 무작정 따라하기(박민수, 제네시스박), 6/21
초판1쇄 23.4.5

 

| 제네시스박 

블로그 : https://blog.naver.com/genesis421
유튜브 : 채널 제네시스박

| 세금 관련 참고 사이트

기획제정부 
국세청
국세법령정보시스템
지방세 법령정보시스템

 

| 양도세 중과

2주택 이상 다주택자가 조정대상지역의 주택 매도시 '양도세 중과'가 될 수 있다. 
22.05.10~24.05.9까지 한시적으로 양도세 중과되지 않고 기본세율(6~45%)로 적용

 

| 공동명의

취득세, 재산세는 동일
종부세 : 고가주택일 경우 유리??
양도세 : 무조건 유리

| 취득세 

세대기준 주택수, 동일 세대원과 공동소유하는 주택은 1주택으로 보지만, 별도 세대원과 공동소유하느느 주택은 지분소유자 각자 1주택자로 간주

조합원 입주권(건물 멸실분)은 토지로 보아 토지 취득세 4%가 적용
건물도 4%
 
 

| 일시적 2주택 

기존주택(A) 취득 후 신규주택(B) 매수시, A를 3년안에 처분하면 됨(기존 2년이었음)
B 매수시 8% 중과로 납부하였다면 A 처분으로 취득세 일부 환급받을 수 있다. 
그러나, A 주택이 하락했다면 취득세로 절세상 유리하더라도 더 계산해 볼 필요 있음.
종전 주택이 추후 다시 상승할 가능성이 있거나, 자산가치가 어느 정도 있다면 세대분리된 자녀 등에게 증여 혹은 저가양수*도 고려할 수 있음
 
 

| 등기비용(법무사비) 줄이기

각 항목별로 중복된 것이 있는지, 금액이 과하게 되어 있는지 확인 필요
ex) 보수액, 일당은 같은 항목임
몇 군데 비교 견적 할 수 있음
 
 

| 보유세 

과세기준일 :  <- 이 날짜에 소유한 명의자에게 부과, 
재산세 : 6월 1일에 보유한 명의자가 매년 7월(건물분), 9월(토지분)에 2회 납부, 단 20만원 이하인 경우 1회에 걸쳐 납부 
주택 공시가격 기준(부동산 공시가격 알리미  https://www.realtyprice.kr에서 확인)이며, 
공시가격은 실거래가 대비 대략 70% 내외
종부세 : 6월 1일에 보유한 명의자가 12월에 납부(일정 금액 이상 초과한 경우)
1주택자 공동명의의 경우, 각각 보유한 지분의 공시가격에서 9억원씩을 차감(1세대 1주택은 12억원 차감)한 금액에서 공정시장가액을 적용한다.
이때, 공정시장가액은 언제든 60~100% 사이에서 변할 수 있다. ('23년 현재는 60%)

 

| 부동산 실거래가 조회

국토교통부 실거래가 공개시스템
 
 

| 양도소득세 

양도소득세 = 과세표준 * 세율 
과세표준 = 양도가액 -(취득가액+필요경비+장기보유특별공제+기본공제)
. 필요경비 : 경비로 인정되는 항목들
. 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유한 주택 등의 부동산에 공제
. 기본공제 : 1인당 1년에 250만원까지 공제

필요경비

 

| 양도세 세율, 기본세율

 

 

| 세대구성

 아래 중 최소 1가지 이상 만족해야 함 
1.결혼 
2.만 30세 이상 
3.소득 요건 충족 
20대 대학생 자녀가 소득이 없다면 주민등록표상 세대분리를 하였다 해도 세법 기준으로는 세대 분리가 되지 않은 것

| 세대분리 

- 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재된 가족, 취득일 현재 만 30세 미만 자녀는 주민등록표에 없어도 같은 세대로 본다. 
- 별도 세대구성 가능한 경우 : 만 30세 미만이라도 '소득세법' 제 4조에 따른 소득이 '국민기초생활보장법' 제 2조 제 11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상에 해당하며 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
즉, 성인이면서 중위소득 40% 이상이 되어야 함(23년 1인 가구 기준 월 831,157원일 경우)
주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로 판단 
사업소득, 근로소득 등 경상적, 반복적으로 발생한 소득이어야 함 
만 30세 미만 자녀의 경우 취득 전에 세대 구성 여부를 최소한 물건지 관할 지자체에 확인한 후 매수하는 것이 안전
(1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 세대 구성/세대분리/실거주(2년) 필요)

- 2년 실거주시 요청 자료 
입주자 관리카드, 차량 등록증, 관리비 영수증, 병원진료기록, 신용/교통카드 사용내역, 통신기지국 발신 내역 등을 요청할 수 있음.
이 모든 것을 요구하는 것은 아님

| 일시적 2주택 양도세 비과세

A취득 후 B주택을 년후 취득했는가?(1후)
A의 보유기간은 2년이 지났는가?(2보)
B주택 취득후, A 주택을 3년 이내 매도했나?(3매)
 

| 장기보유특별공제 

 

| 매도 전략 

1.양도차익이 작은 부동산을 먼저 매도 
2.합산과제 활용. 연도를 달리해서 양도차익 줄일 것 
3.빨리 비과세를 받고 양도해 현금 보유하거나 더 좋은 물건으로 갈아타는 등 사고를 유연하게 가질 것 
4.양도세 절세보다 더 중요한 것은 투자가치임, 1~2억이 더 오를 물건을 5천만원 절세하려고 급하게 매도하지 말 것

 

| 임대사업

임대사업에는 일반임대(상가 등), 주택임대로 나눠지며,
주택임대를 등록할 경우, 민간단기(4년), 장기(구 준공공임대, 8,10년)이 있다.
임대사업은 사업소득 중 하나로, 매년 5월 종합소득세 신고를 해야 함.

| 주택임대소득세 

주택을 임대하여 받은 월세에 대해 부과되는 세금 
부부합산 주택 수가 1채라면 비과세(기준시가 12억원 초과인 주택은 과세) 
2채면 월세만 과세(1채는 실거주, 다른 한 채는 월세를 준다면 과세대상이 된다. 다른 한 채를 전세 주면 과세대상에서 피할 수 있다.)
3채 이상이면 월세+간주임대료에 대해 모두 과세
(간주임대료 : 보증금 합계액이 3억원 초과분에 대해 정기예금 이자 정도 수준에 대해 과세하겠다는 의미, 
간주임대료 계산시 시가 2억원 미만 & 전용면적 40제곱미터 이하 소형주택은 제외됨, 간주임대료는 제외되고 그외 월세에 대해서는 과세됨)
매년 2,5월에 세금신고 필요 
연간 2천만 원 이하면 분리과세 또는 종합과세 중 택1 가능, 2천만원 초과시 전액 종합과세 됨

주택은 단독,공동,다가구,다세대,원룸,오피스텔 등 모두 해당 
다가구주택은 1개의 주택으로 보며 구분등기된 경우면 각각을 1개의 주택으로 계산함

이에 대한 세금을 대략 계산하면 월세 1개월 분량이 됨.
이외, 건강보험료를 포함한 4대보험료가 증가함.

| 건강보험료 

임대주택 등록 시 월세 수입이 1천만원을 초과하거나, 
미등록시 400만원을 초과한다며 건강보험 피부양자 자격에서 박탈, 지역가입자로 전환됨 

만일 직장인이면, 근로소득 외 다른 소득금액(비용을 차감하고 난 후의 금액)이 연간 2천만원 이하라면 이슈가 없음.

 

| 법인 설립시 꿀팁 

1)본점 소재지는 과밀억제권 밖에 설립. 
본점 소재지도 과밀억제권 안에 있고 설립 후 5년 내 다시 과밀억제권 내 부동산 취득시 취득세 중과 발생 
2)상호(법인명) 지정하고 본점 소재지 관할 등기소에서 상호명 중복 검색 실시 
인터넷 등기소> 등기열람/발급->법인->상호찾기 
3)정관에는 하고자 하는 사업을 폭넓게 모두 기재할 것
부동산 뿐 아니라, 경영컨설팅, 교육, 토목 건축 공사, 인터넷 통신판매업 등도 같이 넣을 수 있음 
4)자본금은 부동산업이라면 넉넉하게 
주주가 출자하며, 별도의 제약 없고 소액도 가능 
부동산의 경우 최소 3천만원 정도는 하기를 권장, 매월 기장료 등 고정지출도 발생.
5)자가주택의 일부를 법인 사무실로 활용할 수 있음
해당 주택의 명의자가 임대인이고 법인이 임차인으로 임대차계약서 등 증빙을 갖추면 좋음(무상 임대차계약서)
나중에 법인 소득이 늘어나면 유상 임대차계약으로 할 수 있음
6)직장인이라면 무보수 확인서 준비 
급여를 받으면 재직중인 회사에서 법인 설립 인지할 수 있으므로
겸직을 금지하는 회사라면 문제가 될수 있으니 무보수로

 
 
 

| 상업용 부동산 

대출이자 등 경비를 제외한 후 현금흐름을 만들기에 용이하며,
본인 사업장과 결합한다면 사업소득에 집중하면서 향후 자산가치 상승으로 자본소득도 얻을 수 있음

주택에 대한 규제로 상업용 부동산으로 수요가 이전되고 있음.

1)취득세
개인의 경우 다주택자 취득세 중과율이 없음
2)양도세 
양도세 중과가 없고, 2년 이상 보유시 기본세율 적용, 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용 
2년 미만, 1년 미만 단기세율은 주택보다 적음
단 비과세는 없음

개인 명의의 경우 소득세 중 양도소득세를, 
법인 명의의 경우 법인세 과세체계를 따른다는 점이 가장 큰 차이점

개인 명의 취득시 월세소득이 다른 소득과 합산되어 종합과세 되므로 고소득자일수록 불리함 
(종합과세 : 명의자의 다른 종합과세 대상 소득을 모두 합산하여 과세하는 것,
가령 직장인이면 근로소득과 임대소득을 합산하여 5월 종합소득세 신고를 해야 함)
따라서, 고소득자라면 법인 명의로 취득하는 것이 좋음
물론 법인 소득을 다시 개인 급여나 배당 등으로 가져올 때 또 한번의 세금을 부담할 수는 있음 

양도 차익에서는 법인 명의가 유리
ex)30억원에 매수 -> 50억에 매도시, 양도차익 20억, 2년 이상 보유시 
개인명의 : 양도세 과세표준이 10억원 초과시 세율은 49.5%, 양도세 약 10억원
법인명의 : 법인세 20% 세율로, 양도세 4억원

처음에 부담없이 쉽게 접근하려면 개인 명의, 이후 경험 쌓여 중장기 관점에서 길게 접근시 법인 명의가 좋음

| 상속세와 증여세

살아생전에 하면 증여, 사후에 하면 상속 

증여재산공제액은 10년간 합산액
절세효과를 극대화하기 위해 자녀가 태어나자마자 증여하는 것이 유리.

| 1주택자 공동명의 세금 차이 

주의할 점: 재산세 과표가 9억원 초과시 소득없는 배우자의 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환될 수 있음
재산세과표 = 공시가격*공정시장가비율 
    = (시가 20억* 공시가격 현실화율 70%)*공정시장가비율
= 8.4억원