[도서 리뷰] 부자가 된 짠돌이

2018.04.03. 1판 1쇄 발행

이대표/김형일/하상원 공저, 성안당

 

제목을 처음 봤을 때, 

절약하는 방법을 소개해 주는 책이라고 생각했다.

하지만 이 책은 '부동산 투자 일지'라는 수식어가 잘 맞을 거 같다.

 

<짠돌이 카페>(당시 회원수 75만명, 2001년 12월 개설)에서 대왕소금이라는 닉네임으로 활동하며,

절약에 대해 실천했던 지은이(이대표)가 또 다른 지은이(닉네임 나눔부자, 김형일)를 만나

부동산 투자에 입문하게 되고 두 번째, 세 번째 투자를 이어가는 과정에 대한 이야기다.

 

2013년 처음 실거주할 30평대 집을 시작으로, 

보다 넓은 집에서 살고자 40평대로 늘려가고(기존 집 전세 줌),

부동산에 대해 점차 지식을 쌓으면서 추가로 입주권과 갭투자를 하게 된다. 

 

책이 출판된지가 벌써 5년이 넘었고,

지은이가 한참 투자를 한 때는 2013~2017년이기에 지금 시장과 가격도 분위기도 사뭇 다른 점이 많긴 하다.

 

시간이 많이 흐른 현재 시점에 읽었을 때 도움이 될 만한 내용 위주로 정리해 보려 한다. 

 

참고로, 지은이 이대표는 온라인 마케팅에 종사,

강의와 출판, 방송 출연 등으로 자본이나 운영비가 크게 소모되지 않는 직업을 갖고 있었다. 

부동산에 뒤늦게 눈을 뜨고 앞선 투자자들과의 간격을 좁히기 위해 

잠을 줄여가며 공부하는 노력을 보였다.

(부동산 투자 공부를 새벽 3~4시까지 하고, 오전 8시 전에는 꼭 일어났다고..)

 

| 나눔부자의 조언

오늘도 내 집 마련을 망설이고 있는 당신 하루라도 빨리, 빚을 내서라도 내 집을 마련하라. 

why? 2017년 1월~11월까지 서울부동산 매매가격은 평균 4.52% 상승했다. 

당시 '내생애첫주택대출'의 경우 이율이 2.55%였음.

'안정적인 삶'과 '지속적인 아파트 가격 상승'은 덤!

 

| 33평에서 40평대 중대형 아파트를 포함한 '1가구 2주택'을 선택한 이유

1.중대형 아파트의 희소성

  그 당시 최근 10년 사이 중대형 아파트의 공급물량이 10분의 1 수준으로 급락.

  소형 아파트 위주로 분양되면서 중대형 아파트 희소성 증가, 

2.소형아파트에 비해 저평가, 향후 가치상승 가능성 높음

3.수도권 대세상승장(해당 주택을 매수할 당시 그랬음) : 부동산 투자 제 1원칙!

4.실거주

 

→ 1~3으로 '미래 가격 상승 가능성' 매우 높아짐

자녀가 독립해 부모님 두분이 사시는 가구도 그대로 중대형에 살고 계시고,

살림이 늘어나면 자연스레 중대형 수요가 생김

 

| 부동산 투자 팁

1.대체로 소형 평수를 시작으로 중형 평수로, 마지막으로 대형 평수의 가격이 변화한다.

2.부동산은 매일 새로우 정보 확인을 기본으로, 주변 개발 호재, 전/출입 인구 변동, 상권변화 등

부동산 가격을 결정짓는 여러 요소 등을 토대로 부동산의 현재 가치와 미래 기대 가치를 판단하는 것

3.발로 뛰는 거리만큼 내공이 쌓인다. 즉 임장이 중요!

4.계약 체결 전, 중도금 납부시, 잔금 납부시 계약과정마다 등기부등본(대법원 인터넷등기소) 열람 꼭 해보기.

  저당 혹은 근저당 있는지 확인 필요.

  토지나 아파트,연립주택 같은 집합건물의 등기부등본은

  부동산의 소재 지번, 건물의 동,호수만으로도 발급 가능, 권리분석도 등기부등본으로 가능.

  단독주택의 경우 건물 및 토지등기부등본도 같이 발급해야.

  (토지 위에 어떤 권리 관계가 설정되어 있는지 명확치 않아 예기치 못한 피해 당할 수 있음)

5.부동산 소장님과 비즈니스 파트너가 돼야 함.

6.싸게 사기 위한 협상이 중요. 솔직함이 미덕은 아님

8.좋은 물건을 싸게 매입해 제값에 되파는 것이 장사의 기본인 것처럼 부동산도 마찬가지.

 

| 매수 기록

래미안 부평 33평(13년)

응암동 재개발 : 감정가 1.18억+P0.34억, 실투자금 6,940만원

송도 : p가 떨어지고 있고 시장이 좋지 않았을 때 들어감 (16년)

대전 둔산동 국화A 30평 : 2.2억 매수, 전세금 2.1억

구월 힐스테이트 2단지 34평 : 매수가 3.2억, 전세 2.95억(당시 실거래가는 3.5~3.8억선)(16년 8월)

대전 둔산동 청솔아파트 34평: 매수가 2.9억, 전세 2.15억 (교육 밀집지역)(16년 9월)

대전 월평동 황실타운 32평: 매수가 2.35억, 전세 2.2억 (교육 밀집지역)(16년 9월)

 

| 재개발의 핵심

관리처분인가!

관리처분인가(이하 관처)가 났다는 것은

감정평가 완료, 분양가격 산정, 권리가액 인정, 비례율 산정, 공급면적 및 공급가격 산정 등이 모두 끝났다는 것.

관처는 확실한 투자가치를 판단할 수 있는 기준이 확립돼 재개발이 무산될 확률이 적은 시기를 의미.

부자가 된 짠돌이 中

투자의 적기는 관처 직전, 감정평가 발표 직후!

감정평가 금액이 생각보다 낮게 나오는 경우 '실망 매물'로 나오는 것 잡는 것이 투자의 정수

 

| 타이밍이 중요한 이유

"단지 남들보다 조금 더 일찍 입주권을 구입했다는 이유로

한달 내내 밤을 새워가며 일해도 벌기 어려운 금액의 가외수익을 얻을 수 있었다"

만일 수개월 망설인 후 입주권을 구입했다면 2~3천만원 이상 비싸게 구입해야 했을 것.

부동산 투자자들 사이에서는 '투자를 가장 잘하는 사람은 부동산 전문가가 아니라 복부인이다'라는 얘기도 있음.

적절한 타이밍에 투자할 수 있는 안목을 길러야.

 

| 갭투자의 장점

1.같은 자금으로 훨씬 많은 투자 물건 확보 가능

2.전세금이란 부채는 2년 뒤 원금을 상환해야할 의무가 있지만 '무이자 대출'

  2년 뒤 또 다른 대출처(세입자)를 구해 대출기간을 연장 가능

 

| 갭투자시 주의점

*단, '가격 상승에 대한 확신'+세입자가 잘 구해지는 곳(학군, 상권, 교통 등 우수한 곳).

갭투자는 아파트 매입과 동시에 전세를 맞추기도 함. 

 

매매 계약 당일 입주할 전세 세입자를 반드시 확보해야 함. 

집값을 모두 지불하고 리모델링 하려면 단기간에 많은 자금이 필요할 수 있으니,

전 소유주가 수리를 마친 집을 찾는 것이 좋음.

또는 수리를 하더라도 시세 차익을 실현할 수 있는 집을 보는 능력도 좋음.

처참하게 더러운 집을 매입하여 가격 흥정을 잘 하는 방법도 있으니까.

 

| 부동산 투자 4요소

교통>= 교육>상권>환경

 

| 저평가 찾기

부자가 된 짠돌이 中

다른 지역과 비교해봄으로써 해당 지역의 가격의 오름폭이 현저히 낮은 경우 저평가를 생각해볼 수 있다.

세종시 아파트 가격이 상승하면서 상대적으로 저렴하고 인접성이 좋은 대전 아파트로 수요가 몰릴 가능성을 예상함.

또한 세종시 인프라가 150만 인구의 대전보다 매우 부족하다는 점도 대전 부동산 호재로 전망함.

 

| 부동산 매매업

1.개인이 부동산 매매업으로 사업자등록을 한후 개인 사업자의 형태로 하는 방법

2.법인을 설립하는 방법.

일부 투자 케이스에 한해 유리하게 작용.

일반적인 부동산 투자의 필요 요소는 아님.

다만, 매도 타이밍을 자유롭게 선택할 수 있다는 장점 있음.

 

| 급매물 

로얄층 기준으로 통상 10% 정도 낮은 가격에 거래되는 것이 일반적.

(로얄층과 1층 가격 차이가 보통 10%)

로얄층이 1층 시세로 나오면 급매물, 동향이나 서향인 경우 남향보다 10% 저렴

급매물이 나오는 이유는 다양. 가장의 갑작스러운 지방 발령, 세금, 이민이나 이혼으로 인한 재산 분할 등 다양

급매물을 살때는 왜 해당 물건이 급하게 나왔는지 정확히 파악해야.

집에 문제가 있어 급매물로 나왔을 경우 문제 해결 비용이 더 들수도 있다. 

등기부등본을 통해 압류나 경매 등 문제가 있는지도 확인해야!

하락장 지역의 급매물을 저렴하다는 이유로 매입해서는 안됨.

 

| 토지 투자

토지는 주변 여건에 다라 시세가 유동적으로 변하며,

결정적인 호재가 전무하거나 불발되면 기대 수익을 실현하기 까지 오랜 시간이 걸림.

투자금이 많이 든다는 고정관념(이는 반은 맞고 반은 틀린 얘기)까지 더해지며 토지 투자는 쉽게 도전하기 어려움

토지 투자를 막연하게 두려워하는 가장 큰 이유는 '기획 부동산'일 것.

 

| 부동산 빅데이터 사이트

1.KB부동산 리브온

  월간 <KB주택가격동향>은 1986년부터 올해까지 자료를 제공해줌

  주택매매가격 종합지수부터 전세가격지수, 매도매수 우위지수, 부동산 매매가격 전망지수,

  아파트매매대비 전세비, 규모별 아파트 매매지수 등 제공

2.통계청

  경기종합지수, 경제심리지수, 인구와 가구증가량, 주거와 교통에 대한 통계, 경제지표에 대한 통계자료 등.

  국가통계포털과 국가주요지표, 통계지리정보, 농계분류포털, 마이크로데이터 등의 경제지표 파악 가능

3.한국감정원

  부동산 시장동향, 전국지가변동률, 주택가격 동향조사, 매매가격지수, 수급거래동향,

  부동산 거래동향등 부동산 전문 데이터를 제공하고 차트까지 제공

  전국 주택가격동향조사 및 매월 부동산 가격동향과 매주 주간 아파트 가격동향

4.호갱노노-부동산 편

  실거래가, 각종통계, 인구이동과 입주물량, 학군, 편의시설, 교통 정보

5.온나라부동산정보

  한국주택도시공사에서 운영하며,

  토지 거래현황, 주택 거래현황, 지가 변동률, 아파트 실거래지수, 월세 가격 현황, 주택 거래현황, 지가 변동율,

  아파트 실거래가지수, 월세 가격 동향, 주택건설 실적통계, 주택보급률, 부동산 정책, 동향 및 전망

 

| 미분양, 반드시 피해야할 것인가. 

미분양은 1.상승초입 미분양, 2.하락초입 미분양 두가지가 있음.

1은 '부동산시장 10년 주기설 중 특정 지역이 부동산 하락을 거친 후 오랫동안 분양이 안된 경우.

분양이 계속적으로 줄어들고 있는 지역의 미분양이라면 투자해볼만 함.

2의 경우는 피해야 함.

 

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