[도서 리뷰] 10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기

2쇄 2015년 9월 30일 

이책 제목을 보면 '읽지 않아서는 안될 책'이라는 생각이 든다.
그래서였인지.. 회사 도서관 한 켠에 꽂아진 이 책을 보자마자 빌렸던 거 같다.
당장 빌딩 투자를 할 수도 없지만 장기적인 목표를 세우기 좋겠다는 생각이었다.
 
출판된지 꽤 된 책이지만
부동산 투자의 정수라고 해야할 만한 이야기들이 가득 담겨져 있다.
저자는 상가와 빌딩전문 중개사로 일하며
쌓은 경험과 지식을 초보자도 알기 쉽게 설명한다. 

다만, 책이 출판되었을 당시와 지금의 시장 분위기도 다르고
물가나 부동산 가격이 많이 다르기 때문에
그점은 감안해서 읽어야 한다. 
 

| 한 줄 요약

"빌딩투자는 리모델링으로 가치를 상승 시키는 것이 핵심이다"
 

| 투자의 기본

(1) 부동산 기본지식
부동산 투자를 위한 첫번째는 '부동산 필수 지식'을 쌓는 것이다.
부동산 기초지식은 상권이나 입지를 파악하는 요령을 비롯하여
용도구역이 무엇인지, 거기에는 어떤 것들이 있는지,
공시지가와 시세의 차이점, 용적률과 건폐율의 개념과 그것이 투자와 어떤 결정적인 영향을 미치는지,
부동산 공적 장부가 무엇인지 알아야 한다. 
지구단위계획, 수익률 개념과 공실률, 권리금이 어떻게 형성되는지,
건물가격을 대략적으로나마 측정할 수 있는 방법들을 알아 두어야 한다. 
이런 지식을 갖추게 되면 남들은 단점이 있다고 꺼리는 물건이
나에게는 알짜배기가 되기도 한다는 것.
 
(2) 발품과 좋은 중개사
투자관련 필수지식은 발품으로 완성된다. 
그리고, 실전 투자 관련 고급 정보는 부동산 물건을 가장 신속하게 거래시킬 수 있는
유능한 중개사에게 먼저 전달된다는 것도 알아야 한다. 
자신이 점찍어둔 투자 후보지역을 중심으로 발품을 팔다보면 유능한 중개사를 만나게 되고 
그에게서 알짜 정보가 줄줄이 나오게 된다.  
웬만한 그 지역 고급 정보는 다 꿰고 있을 수 있다. 
그로부터 소개받은 물건을 현장 답사하면서 실제로 돈을 벌어주는 지식으로 발전된다.
 
* 덧붙임 말
리모델링은 투자 대비 창출 수익이 크다는 장점이 있다. 
5억원부터는 아파트를 탈출하라고 한다.
2015년에 그 금액으로 가능했다면, 2023년인 지금은 어느정도 금액일까?
 

| 건물가격 산출 요령 

(1) 복성식평가법
- 고전적인 방법으로, 토지 가격 + 건물 잔존가치를 의미.
- 토지가격는 공시지가를 통해 산출.
  가령, 공시지가가 토지가격의 60%인 경우 공시지가는 토지가격의 1.5~2배를 하면 된다. 
- 건물의 잔존가치 = 건물가격*잔존년수
  . 건물가격은 신축비용 평당가격*연면적
  . 잔존년수 = (건물수명- 사용연수)/건물수명, 건물수명을 40년이라 간주
  ex) 대지 100평, 공시지가가 평당 1,155만원이면 토지시세는 평당 1,900~2,000만원으로, 토지가격 19~20억
    연면적 300평, 신축공사비 평당 350만원(2015년 당시)이면, 신축건물일때 건물가격 10.5억원(=300*350만원), 
    사용연수가 15년이면 잔존년수 25년이므로, 건물 잔존가치 6.5억원(=10.5억원*25/40)
 
(2) 수익률 평가법
- 적정가격 = 연간임대수입/적정수익률+보증금
  적정수익률은 매도호가 30억 이하 매물에서는 4%(즉 0.04)로, 30억 초과 매물에서는 수익률 5%를 적용한다.
  ex) 매도호가 20억원, 보증금 1억원, 월차임 634만원(연간임대수익은 634*12=7,608)의 경우   
  적정가격 = 7,608/0.04+10,000=200,200만원, 약 20억원
  매도호가가 적정가격을 초과하면 거래가능성이 낮고, 그 이하인경우 거래가능성이 높은 괜찮은 매물로 간주
- 서울수도권 구분상가나 빌딩 우량 수익률 판단기준은 5%
  금리, 증권투자, 채권투자 등 제반 투자 수익률과 함께 고려한 수치
  30억원 이하인 건물의 경우 5%를 넘는 물건은 귀한 편.
  10억원대 매물 중 가장 흔한 매물인 상가주택의 경우 5%는 커녕 3%이하도 부지기수.
  구분상가의 경우 토지지분이 미미하여 부동산상승기에도 가격이 별로 오르지 않는 반면,
  건물의 경우 토지가격 상승에 따른 자본이득이 크기 때문에 10~20억 원대 수익률 3~4% 소형건물도 매매가 된다.
- 중소형건물 시장에는 10억원 정도를 보유한 매수의뢰인이 흔하다. 
  10억원 선으로 건물투자를 하려는 사람이 많다는 것. (2015년 기준!!)
  그러나 그들이 희망하는 10억원대 상가주택은 대개 20억 원대 매물이다. 
- 건물가격이 20억원이 넘으면 수익률 5%가 넘는 물건들이 어쩌다 나오고,
  30억원이 넘으면 종종 나온다. 
  50억원대가 넘으면 5%대 물건은 어렵지 않게 구할 수 있다. 
 
(3) 연면적 평가법
- 연면적을 알면 해당건물의 입지를 감안하여 즉흥적으로 가격산출이 가능하다.
- 대지면적의 50%에 층수를 곱하면 연면적을 쉽게 구할 수 있다.
 (지금은 앱을 통해 연면적을 더 손쉽게, 정확히 확인 가능하다)
  연면적에 연면적 평당 단가를 곱하면 된다. 

2015년 당시 가격이라는 점은 감안할 것!

  ex) 연면적 473평, 서울 동부지역 대로변 1급지라면 평당 1,100만원을 곱해
   473*1100=52억 → 매도호가 53억원

 

| 좋은 매물 예시

- 부동산은 입지가 최고. 입지가 좋으면 건물은 가꾸기 나름.
- 지하철 2호선은 황금노선, 그 다음이 9호선
- 2,9호선 환승역인 당산역
  매가 16.5억, 보증금 1.05억, 월세 635만원
  → 연간임대수익(7,620만원)/실투자금(16.5-1.05억)=5.09%
  매가 20억 이하 매물 중 건물 전체 또는 일부가 원룸으로 구성된 건물이 아닌
  일반 매물 중 수익률 5% 넘는 물건은 매우 귀함 (2011년 5월 기준)
  특히 20억 이하이면서 지하철역 출입구에서 50m 이내의 대로변 코너자리 입지라면 실존하기 매우 어려운 매물.
  → 이 건물 매수자는 1층 점포를 확장하고 건물을 깔끔하게 단장하여 월세를 900만원까지 올림

  초역세권 대로변 물건은 4.8% 수익률이면 쉽게 팔릴 수 있음.
 

| 빌딩 투자 스타일

- 즉흥형이나 장기롱런형 보다는 '비즈니스형' 추천
- 물건에 대한 분석이 빠르고 의사결정도 빠름.
  남들이 2주일 고민하지만 실은 2,3일 이면 충분
 
- 부동산을 대대손손 물려줄 대상이 아닌 2~3년, 아무리 길어도 10년 이내 매도할 계획
  자신에게 소기의 임대수입과 자본이득을 남겨줄 물건인지를 따져봄.
 
- 소소한 흠은 내가 고치며 다고 쿨하게 넘기자.
  자신의 눈에 꼭 맞는 물건을 찾아 수 년간 헤매며 시간을 허비하는 것보다
  발빠르게 한두번 굴려서 종잣돈 키워놓는것도 좋음
 
- 빌딩 부자가 되려면 '비즈니스형'이 되길.
 

| 투자 목적과 투자 지역

- 10~20억원대 꼬마빌딩 한 채 갖기, 노후보장을 위한 파이프라인 구축이 이 책의 목표!
- 잘 아는 동네부터. 
- 2종일반주거지역은 아파트의 경우 7층~12층이하의 중층 중심,
  용적률은 서울시 조례 기준 200% 이하, 이 지역의 근생건물은 4~5층 규모
  3종일반주거지역은 도시 기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중층,고층주택 지역,
  용적률 250%, 근생 5~6층 규모
- 홍대, 가로수 등 핫플레이스는 10~20억 원대 투자처로 맞지 않다. 
- 건물주가 타지역에 거주할 경우 건물관리가 문제임.
  건물관리는 주변의 중개업소에 의뢰하는 경우 많음
  참고로 관리인 고용을 위해서는 월세 수입이 1200만원 이상, 건물가치 서울 30억 이상은 되어야,
 

| 리모델링

- 리모델링 비용은 15% 이내로 투입할 것
- 건물 외벽, 화장실, 엘리베이터 교체 또는 신설, 공용복도, 계단, 옥상 방수
  창틀은 통유리(커튼월)나 시스템창호 방식으로 교체하는 것은 물론 좋지만 비용이 크다.
  중대형 빌딩에는 가치가 있으나, 10~30억원대 상가주택, 꼬마 빌딩에 적당하지 않음

 

| 임대료 결정 요인

- 입지특성 : 도로조건(전면이 왕복 4~6차선 도로 접하는지, 중대형 빌딩은 8차선 이상 도로),
    지하철 접근성(지하철역 500m 반경, 지하철역 출입구 100m 이내는 초역세권)
    공시지가
- 건물특성 : 연면적, 준공연도
- 시간조건 : 주위 공실률, 거시경제변수(GDP, 금리, 취업자수..)
- 건물관리서비스 : 관리가 잘 된 건물, 건물 내외관 깨끗하고 조명도 밝고, 냉난방시설 잘 갖춘 곳
 

| 공실률

 

| 용적률 극대화 방안

경사진 땅 : 지하층은 용적률 제한 안 받음

 

| 우량 물건

- 접근성
  도보 7~8분 이내의 전철역세권, 전철역에서 500~600m 이내
  도보 10분 이상은 부담스런 거리.
  버스정류장에서 도보 3분 이내라도 괜찮음.
  버스정류장도 5분 이상 걸리고 전철역도 10분 이상이면, 특수한 경우 아니면 피해야.
 
- 준공 15년차 이상
  접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건임.
  준공 15년~30년 경과된 것 좋음.
  단, 건령 50년 이상 건물은 리모델링 대상으로는 피해야 한다. 
 
- 미래 가치 내포한 물건
  신설 전철역이 생기면서 제3종 일반주거지역에서 준주거지역이나 상업지역으로 바뀌는 경우
  평당 토지가격이 상승할 수 있음
 
- 증축 가능한 물건
  제3종일반주거지역의 4차선 도로변에 입지했는데도 3층이라면 2개 층 정도 증축이 가능할 수 있음.
  건물가치는 없는 상태에서 매입하여 증축 겸한 리모델링으로 가치를 급상승할 수 있음.
 

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